Industrielle Lagerhallen in Polen: Ein strategischer Drehkreuz in Europa

Die Suche nach einem modernen, gut gelegenen Lager in Polen scheint unmöglich. Die Leerstandsquoten in wichtigen Logistikzentren wie Warschau und Zentralpolen sind auf ein Rekordtief von 3,5 % gesunken. Das ist nicht nur ein Engpass, sondern eine echte Mangelsituation, die sich direkt auf Ihre Gewinnmarge auswirkt. Stellen Sie sich vor, Ihre Expansionspläne verzögern sich, weil Sie keine 10.000 Quadratmeter mit Cross-Docking-Einrichtungen finden. Der Markt ist äußerst wettbewerbsintensiv, doch neue Chancen entstehen in unerwarteten Regionen, getrieben durch Nearshoring und massive EU-Infrastrukturfonds. Lassen Sie uns den Nebel lichten und untersuchen, wo das wahre Potenzial liegt, um Ihren logistischen Vorteil in dieser dynamischen Landschaft zu sichern.

Warum Polen ein erstklassiger Standort für industrielle Lagerhaltung ist

Strategisch im Herzen des Kontinents gelegen, hat sich Polen zu einem Magneten für Industrie- und Logistikbetriebe entwickelt. Dieser Aufstieg ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer kraftvollen Kombination aus Geografie, wirtschaftlicher Dynamik und kluger Politik, die es zu einer herausragenden Wahl für Unternehmen macht, die ihre europäischen Lieferketten optimieren möchten.

Logistik-Kreuzung in Mitteleuropa

Der geografische Vorteil Polens ist unbestreitbar. Als wichtiger Knotenpunkt zwischen Westeuropa und den wachsenden Märkten des Ostens bietet es einen unübertroffenen Zugang zu einem Konsumentenmarkt von über 500 Millionen Menschen allein innerhalb der EU. Wichtige paneuropäische Verkehrskorridore wie die Autobahnen A2 und A4 durchschneiden das Land direkt und verbinden Berlin mit Warschau sowie Dresden mit Kiew. Diese Konnektivität wird durch ein sich rasch modernisierendes Schienennetz und den Zugang zu Ostseehäfen wie Danzig und Stettin weiter gestärkt. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Lkw die meisten wichtigen mitteleuropäischen Hauptstädte innerhalb einer Tagesfahrt erreichen kann – ein logistischer Traum für distributionszentrierte Unternehmen.

Wirtschaftliche Stabilität und Wachstumstreiber

Über die Lage hinaus sind die wirtschaftlichen Fundamentaldaten Polens robust. Als engagiertes EU-Mitglied seit 2004 profitiert es von stabilen Handelsrahmen und erheblichen Strukturfonds für die Entwicklung. Das Land verzeichnet seit Jahrzehnten ein beeindruckendes, konstantes BIP-Wachstum und liegt dabei durchgängig über dem EU-Durchschnitt. Diese Widerstandsfähigkeit zieht massive ausländische Direktinvestitionen (FDI) an, wobei der Industrie- und Logistiksektor ein Hauptnutznießer ist. Behörden wie die Polnische Agentur für Investitionen und Handel (PAIH) erleichtern diesen Zustrom aktiv und schaffen so eine vorhersehbare und unternehmensfreundliche Umgebung.

Qualifizierte und kostengünstige Arbeitskräfte

Ein großer Anziehungspunkt ist der polnische Arbeitsmarkt. Das Land verfügt über eine große, gut ausgebildete und zunehmend mehrsprachige Arbeitskraft, die besonders in den Bereichen Ingenieurwesen, Logistik und Technik stark ist. In Kombination mit deutlich niedrigeren Betriebskosten als in Westeuropa wird das Wertversprechen überzeugend. So steigen die Löhne zwar angemessen, die gesamten Personalkosten im Industriesektor bleiben jedoch hoch wettbewerbsfähig, wie die folgende Tabelle zeigt.

Kostenkomponente	Polen (ca.)	Westeuropa (z.B. Deutschland)
Durchschnittlicher Bruttomonatslohn (Logistik)	€1.500 - €2.000	€3.000 - €4.000+
Industriestromkosten (pro MWh)	€120 - €180 (je nach Anbieter)	€200 - €300+
Miete für Premium-Lagerfläche (pro m²/Monat)	€3,5 - €5,5	€6,5 - €9,0+

Quellen: Lokale Branchenberichte, Eurostat-Daten 2023/2024.

Dieser Kostenvorteil wird durch großzügige staatliche Anreize verstärkt, hauptsächlich durch 14 Sonderwirtschaftszonen (SWZ). Diese Zonen bieten attraktive Steuerbefreiungen – manchmal bis zu 70 % – und können zusätzliche Zuschüsse für Arbeitsplatzschaffung oder Investitionsausgaben umfassen. Ob Sie Optionen für eine maßgeschneiderte Neubauimmobilie (Build-to-Suit) prüfen oder bestehende Fläche anmieten möchten – die finanzielle Argumentation für Polen ist stark und in unserem Blog gut dokumentiert. Die nachhaltige Entwicklung moderner, hochwertiger Lagerparks in der Nähe jeder größeren Stadt beweist, dass der Markt auf diese kraftvolle Konvergenz von Vorteilen reagiert.

Wichtige Regionen und Logistikzentren in Polen

Die industrielle und logistische Landschaft Polens ist keineswegs einheitlich. Unterschiedliche Regionen bieten spezialisierte Vorteile für verschiedene Betriebsarten. Das Kernstück des Marktes ist das sogenannte Logistik-Dreieck der 'Großen Fünf', das Warschau, Łódź, Posen, Breslau und den oberschlesischen Ballungsraum verbindet. Dieses Gebiet beherbergt einen Großteil des modernen Lagerbestands des Landes, angetrieben durch seine zentrale Lage, exzellente Transportnetze und den Zugang zu einem großen Arbeitskräftepool.

Zentralpolen: Das Dreieck der 'Großen Fünf'

Im Herzen dieses Dreiecks liegt die Region Łódź, eine Hochburg für paneuropäische Distribution und E-Commerce. Ihre zentrale Lage macht sie zum perfekten Drehkreuz, um den gesamten polnischen Markt innerhalb eines Tages zu erreichen. Große Entwickler haben hier riesige Logistikparks gebaut, angezogen vom Zusammenfluss der Autobahnen A1 und A2. In der Praxis sieht man häufig globale E-Commerce-Giganten und Logistikdienstleister (3PL), die hier massive Distributionszentren betreiben, die als kritisches Tor zu West- und Osteuropa dienen.

Schlesien und Südpolen

Oberschlesien ist das traditionelle Industrieherz Polens, und sein Lagermarkt ist eng mit der Fertigung verbunden. Die Nachfrage wird hier von produktionsunterstützender Logistik getrieben, wobei Unternehmen Einrichtungen in der Nähe von Fabriken für Just-in-Time-Lieferketten benötigen. Branchen wie Automobil, Bergbaumaschinen und Schwerindustrie sind wichtige Mieter. Obwohl die Region eine große Bevölkerung hat, kann verfügbares Land für große Greenfield-Projekte knapper sein als in Zentralpolen, was einige Entwicklungen in benachbarte Regionen wie Krakau und an die tschechische Grenze drängt.

Westpolen und die deutsche Grenze

Die westlichen Regionen, insbesondere um Posen und Stettin, sind strategisch für den grenzüberschreitenden Handel positioniert. Posen ist ein wichtiger Knotenpunkt auf der Route Berlin-Warschau und damit ideal für Unternehmen, die den deutschen Markt bedienen. Die Häfen Stettin und Swinemünde bieten direkten Zugang zu Skandinavien und schaffen eine Nische für maritime Logistik. Die Mietpreise in diesen westlichen Zentren können wettbewerbsfähig sein, und die Arbeitskräfte verfügen oft über gute Sprachkenntnisse, ein großer Pluspunkt für internationale Firmen.

Jenseits dieser primären Zentren gewinnen Sekundärmärkte an Bedeutung. Das Gebiet Bydgoszcz-Thorn profitiert von seiner Lage an der Weichsel und der A1-Autobahn, während Lublin sich als wichtiges östliches Tor etabliert, unterstützt durch EU-Mittel für Infrastruktur. Die folgende Tabelle hebt die wichtigsten Merkmale der primären Regionen hervor:

Region	Kernstärken	Typische Mieter	Durchschnittliche Premium-Miete (Q1 2024)
Zentral (Łódź)	Paneuropäische Distribution, E-Commerce	3PL, Einzelhandel, E-Commerce	€4,2-4,8/m²/Monat
Schlesien	Produktionsunterstützung, Schwerindustrie	Fertigung, Automobil	€3,8-4,5/m²/Monat
Westlich (Posen)	Deutscher Handel, Umschlag	Fertigung, Logistik	€4,0-4,6/m²/Monat

Diese Mietpreise, die aus lokalen Branchenberichten stammen, können je nach spezifischem Park, Gebäudespezifikationen und Mietbedingungen erheblich variieren. Weitere Einblicke in Markttrends finden Sie in unseren neuesten Updates im Blog.

Arten von Industrielagern und modernen Einrichtungen

Die industrielle Landschaft Polens wird von mehreren unterschiedlichen Lagertypen dominiert, die jeweils für spezifische betriebliche Anforderungen konzipiert sind. Die Wahl zwischen ihnen hängt stark davon ab, ob ein Unternehmen Geschwindigkeit, spezialisierte Infrastruktur oder nahtlose Integration in globale Lieferketten priorisiert.

Big-Box-Logistik und Distributionszentren

Dies sind die Giganten des Marktes, typischerweise spekulative Entwicklungen mit über 50.000 m², die für eine schnelle Belegung konzipiert sind. Sie bilden das Rückgrat des E-Commerce und der paneuropäischen Distribution. Wichtige Merkmale sind Hochregallager, umfangreiche Lkw-Stellplätze und ein Fokus auf Standorte in der Nähe wichtiger Autobahnkreuze wie denen um Warschau, Posen oder Oberschlesien. In der Praxis sieht man lichte Höhen von bis zu 12 Metern und Bodentragfähigkeiten von 5-7 t/m², um dichte Regalsysteme aufzunehmen. Der wirkliche Vorteil liegt hier im Maßstab und der Geschwindigkeit, die es Einzelhändlern und 3PLs ermöglichen, schnell massive Flächen zu sichern, um Mittel- und Osteuropa zu bedienen.

Fertigungs- und produktionsgebundene Lagerhallen

Im Gegensatz zu spekulativen Hallen werden Build-to-Suit (BTS)-Einrichtungen maßgeschneidert für die spezifischen Fertigungs- oder komplexen Logistikprozesse eines Mieters entworfen. Diese Projekte richten sich an die in Polen boomenden Sektoren Automobil, Elektronik und Hausgeräte. Sie integrieren Produktionshallen mit angrenzender Lagerfläche und verfügen oft über verstärkte Böden für schwere Maschinen, spezielle Stromversorgung und einzigartige Stützenraster. Ein BTS-Lager kann eigene Bahnanschlüsse, Abfallmanagementsysteme oder zusätzlichen Büroraum für Ingenieure umfassen. Lokalen Branchenberichten zufolge ist die Nachfrage nach solchen maßgeschneiderten Lösungen in den letzten zwei Jahren um über 20 % gestiegen, was den Wandel Polens von reiner Logistik hin zu fortschrittlicher Fertigung widerspiegelt.

Spezialisierte Lager und Kühlketten-Einrichtungen

Das Wachstum des polnischen Agrar- und Lebensmittelsektors, einem nationalen Export-Schwergewicht, hat massive Investitionen in moderne Kühllager befeuert. Dies sind hochspezialisierte Einrichtungen mit Multitemperaturzonen, die von Tiefkühlung (-25°C) bis Kühlung (+4°C) reichen. Sie gehen über einfache Kühlung hinaus und integrieren fortschrittliche Überwachungs- und Schockfrostfähigkeiten. Darüber hinaus ist die Integration von Cross-Docking-Terminals hier entscheidend, um frische Produkte direkt von Kühl-Lkw auf Verteilfahrzeuge zu transferieren, ohne die Kühlkette zu unterbrechen. Der Zugang zu multimodalen Transportmitteln, insbesondere der Schiene, wird für diese energieintensiven Einrichtungen zu einem wichtigen Unterscheidungsmerkmal.

Merkmal	Big-Box Spekulativ	Build-to-Suit (BTS)	Kühllager
Primäre Nutzung	Regionale Distribution, E-Fulfillment	Fertigung, komplexe Montage	Lebensmittel, Pharmazeutika
Lichte Höhe	~12 m	Variiert, oft niedriger für Produktion	~10-15 m (für Hochregallager)
Schlüsselspezifikation	Standardisierte Bodentragfähigkeit (5-7 t/m²)	Benutzerdefinierte Strom-/Wasserversorgung, schwere Lasten	Temperaturkontrolle, Energieeffizienz
Entwicklungstreiber	Geschwindigkeit und Lage	Spezifischer technischer Prozess	Branchennachfrage (z.B. Lebensmittelexporte)

Über alle Typen hinweg sind moderne Standards nicht verhandelbar. Fortschrittliche Brandschutzsysteme wie ESFR-Sprinkler, ausreichende LED-Beleuchtung und ein sicheres Hofmanagement sind heute Basis-Erwartungen. Die Reife des Marktes bedeutet, dass Mieter Einrichtungen finden können, die genau zu ihrem logistischen Puzzle passen, sei es ein einfaches Lagerschuppen oder ein komplexes, temperatursensibles Drehkreuz mit direktem Bahnanschluss. Weitere Einblicke in Markttrends finden Sie in unserem Blog.

Markttrends und Zukunftsausblick

Der polnische Industrielagermarkt wächst nicht nur, er entwickelt sich rasant weiter, geprägt von starken Trends, die neu definieren, wie eine moderne Logistikeinrichtung aussieht und wo sie sein muss. Während globale wirtschaftliche Gegenwinde einige Sektoren zum Zögern gebracht haben, halten die grundlegenden Treiber hier – starker Binnenkonsum, eine strategische geografische Lage und Nearshoring – den Motor am Laufen. Entwickler bleiben aktiv, mit einem wachsamen Auge auf die Zukunftssicherung ihrer Assets.

Der E-Commerce-Boom und Last-Mile-Logistik

Der Online-Handel verändert die Logistikgeografie grundlegend. Die unerbittliche Nachfrage nach schnellerer Lieferung treibt Entwickler dazu, Grundstücke in und um große Stadtzentren für Last-Mile-Hubs zu sichern. Das sind nicht die riesigen, 50.000 m² großen Distributionszentren der Vergangenheit. In der Praxis sehen wir einen Anstieg der Nachfrage nach kleineren, flexibleren Einheiten im Bereich von 10.000 bis 20.000 m², oft mit mehreren Mietern, in städtischen Innenentwicklungsgebieten. Städte wie Warschau, Posen und die Dreistadt sind Hotspots für diese Aktivität, da Einzelhändler und Logistikbetreiber darum kämpfen, näher am Endkunden zu sein. Dieser Trend konkurriert direkt mit anderen städtischen Flächennutzungen, treibt die Grundstückspreise in die Höhe und zwingt Entwickler, mit bestehenden Gebäuden kreativ zu werden.

Nachhaltigkeit und grüne Lagerhallen

ESG-Kriterien haben sich von einem „Nice-to-have“ zu einer geschäftlichen Kernanforderung entwickelt. Mieter, insbesondere internationale Großunternehmen, fordern heute routinemäßig nachhaltige Merkmale. Dabei geht es nicht nur um das Unternehmensimage, sondern um langfristige Betriebskosteneinsparungen und regulatorische Vorbereitung. Das sichtbarste Zeichen ist die Flut von Solarpanelen auf Lagerdächern, wobei neue Projekte oft 100 % der verfügbaren Dachfläche für PV-Anlagen verplanen. Darüber hinaus werden Ladestationen für Elektrofahrzeuge, fortschrittliche Energiemanagementsysteme und Wasserrecycling zum Standard. Zertifizierung ist entscheidend: Eine BREEAM-Exzellent- oder Sehr-Gut-Bewertung ist praktisch die Basis für jedes neue Projekt, das Premium-Mieter anziehen will, wie in aktuellen lokalen Branchenberichten vermerkt.

Technologie und Automatisierung

Moderne Lagerhallen werden hochgradig digitalisierte Umgebungen. Die Einführung ausgeklügelter Warehouse-Management-Systeme (WMS) ist heute Standard für einen effizienten Betrieb. Was sich beschleunigt, ist die Integration von Robotik – wie autonomen mobilen Robotern (AMR) für Kommissionierung und Sortierung – und IoT-Sensoren zur Echtzeitüberwachung von allem, vom Lagerbestand bis zum Energieverbrauch. Dieser Technologietrend zielt darauf ab, Durchsatz und Genauigkeit auf einem angespannten Arbeitsmarkt zu maximieren. Während Vollautomatisierung noch den Hochvolumenakteuren vorbehalten ist, werden Elemente wie Goods-to-Person-Systeme in Neubauten immer häufiger.

In die Zukunft blickend zeigt der Markt bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit. Trotz höherer Baukosten und Finanzierungsausgaben bleibt die Aktivität der Entwickler robust, mit einer starken Pipeline, die sich auf Build-to-Suit-Projekte für bestimmte Kunden konzentriert. Das Mietpreiswachstum in Primärmärkten (Warschau, Oberschlesien, Zentralpolen) wird voraussichtlich anhalten und könnte für Premium-Flächen auf €4,50-€5,00/m²/Monat steigen, während Sekundärstandorte moderatere Zuwächse verzeichnen könnten. Die Leerstandsquoten, die sich leicht von historischen Tiefstwerten entfernen, werden von Firmen wie Cushman & Wakefield in den großen Zentren voraussichtlich in einem gesunden Bereich von 6-8 % bleiben, was für einen ausgeglichenen Markt sorgt. Der „Flight to Quality“, getrieben von ESG- und Technologiebedürfnissen, wird wahrscheinlich dafür sorgen, dass Premium-Immobilien vollständig vermietet bleiben, während älterer, nicht modernisierter Bestand in schlechteren Lagen vor Herausforderungen stehen könnte. Weitere Einblicke in die breitere wirtschaftliche Landschaft finden Sie in unserem Blog.

Marktsegment	Mietpreistrend (2024/25)	Leerstandsprognose
Primärmärkte (z.B. Warschau, Breslau)	Stetiger Anstieg	Eng, ~6 %
Sekundärmärkte	Mäßiges, stabiles Wachstum	Höher, ~8-10 %
Last-Mile Urban	Premium, hohe Nachfrage	Sehr niedrig, unter 5 %

Den Miet- und Investitionsprozess navigieren

Die Sicherung der richtigen Industriefläche in Polen erfordert einen klaren Fahrplan, egal ob Sie ein Unternehmen auf der Suche nach Mietfläche oder ein Investor beim Aufbau eines Portfolios sind. Der Prozess ist unkompliziert, wenn man die lokale Landschaft versteht und das richtige Team an seiner Seite hat.

Wichtige Überlegungen für Mieter

Für Unternehmen ist die Mietvertragsstruktur die erste entscheidende Entscheidung. Ein Netto-Mietvertrag ist Standard, bei dem Sie eine Grundmiete plus Betriebskosten wie Nebenkosten, Grundsteuern und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen zahlen. Ein Bruttomietvertrag, der alles bündelt, ist seltener, bietet aber Planungssicherheit. Die Betriebskosten können €0,50 bis €1,50 pro m² und Monat hinzufügen. Entscheidend ist, die Einrichtungskosten zu berücksichtigen; ein einfaches Büro und ein Lagerboden können ab €200-400 pro m² beginnen, aber eine Kühllagerhalle ist deutlich teurer. Die Standort-Due-Diligence ist nicht verhandelbar. Priorisieren Sie Standorte mit direktem Zugang zu den Autobahnen A2 oder A4. Prüfen Sie nicht nur die Verfügbarkeit von Versorgungsleitungen, sondern deren Kapazität, insbesondere für hohen Strombedarf. Untersuchen Sie den lokalen Arbeitskräftepool genau; die Arbeitslosigkeit in großen Logistikzentren wie Zentralpolen kann laut Eurostat bei nur 3-4 % liegen, was den Markt verknappt.

Die Investorenperspektive: Renditen und Risiken

Investoren werden vom polnischen Industriesektor aufgrund seiner relativen Stabilität und attraktiven Renditen angezogen. Die Renditen für Premium-Logistikimmobilien haben sich zwar verdichtet, bleiben aber wettbewerbsfähig und liegen 2024 typischerweise zwischen 5,75 % und 6,25 % für Kernassets, basierend auf lokalen Branchenberichten. Die Marktliquidität ist stark, angetrieben von großen institutionellen Playern wie Panattoni, 7R und GLP sowie internationalen Fonds. Die Risiken entwickeln sich jedoch weiter. Steigende Baukosten, potenzielle Überangebote in Teilmärkten und strengere Umweltvorschriften für Neubauten sind wichtige zu modellierende Faktoren. Die goldene Regel? Nicht alle Standorte sind gleich; Sekundärstädte mögen höhere Renditen bieten, haben aber ein anderes Liquiditätsprofil.

Aspekt	Premium-Standort Warschau	Regionale Stadt (z.B. Breslau)	Ostpolen (z.B. Lublin)
Typische Premium-Rendite	~5,75 %	~6,00 %	~6,25 %+
Marktliquidität	Sehr hoch	Hoch	Mittel
Mietpreis-Wachstumspotenzial	Stabil	Stark	Im Aufbau

Zusammenarbeit mit lokalen Partnern

Die Navigation durch rechtliche und administrative Schritte allein ist ein Minenfeld. Der Prozess vom Landerwerb bis zum vermietungsfertigen Gebäude umfasst ein Geflecht aus Bebauungsplänen, Baugenehmigungen und Umweltverträglichkeitsprüfungen, die 12-18 Monate dauern können. Umweltvorschriften, insbesondere in Bezug auf Boden und Wasser, sind streng. Hier ist lokales Fachwissen unbezahlbar. Ein erfahrener Immobilienberater entschlüsselt den Markt, während ein polnischer Rechtsanwalt die Gründung einer Zweckgesellschaft (SPV) übernimmt und sicherstellt, dass Mietverträge dem lokalen Recht entsprechen. In der Praxis kann die frühzeitige Einbindung eines Logistikberaters den Grundriss Ihres Gebäudes für Effizienz optimieren und später erhebliche Betriebskosten einsparen. Weitere Einblicke finden Sie in unserem Blog.

Fazit: Erfolgspositionierung auf dem polnischen Markt

Der polnische Industrie- und Lagersektor boomt nicht nur, er hat sich zu einem Eckpfeiler der europäischen Logistik entwickelt. Die Erfolgsgeschichte des Landes basiert auf einer kraftvollen, stabilen Mischung aus geografischer Zentralität, wettbewerbsfähigen Betriebskosten und einer widerstandsfähigen Wirtschaft, die weiterhin ernsthafte Investitionen anzieht. Dies ist kein vorübergehender Trend, sondern eine grundlegende Neuausrichtung der europäischen Lieferketten-Landkarte.

Strategische Zusammenfassung der Vorteile

Die Daten sprechen für sich. Polen bietet ein überzeugendes Wertversprechen, das in der EU schwer zu schlagen ist. Betrachten Sie den Kostenvorteil: Während die Premium-Logistikmieten in Westeuropa das Doppelte oder Dreifache betragen können, bietet Polen moderne Einrichtungen zu einem erheblichen Preisvorteil. So liegen beispielsweise die durchschnittlichen Premium-Mieten in wichtigen polnischen Zentren wie Warschau oder Breslau zwischen €4,0 und €5,5 pro m²/Monat, verglichen mit €8,0+ in Deutschland und über €10,0 in den Niederlanden (lokale Branchenberichte, 2024). Zusammen mit niedrigeren Arbeitskosten und einer großen, qualifizierten Arbeitskraft ist das Gesamtbild der Betriebskosten überzeugend. Geografisch gesehen sind Sie innerhalb einer ein- bis zweitägigen Fahrt von wichtigen Verbrauchermärkten in Deutschland, Tschechien und dem Baltikum entfernt. Wirtschaftliche Stabilität, untermauert durch konstantes BIP-Wachstum und EU-Förderung, besiegelt die Sache für langfristige Planungen.

Abschließende Empfehlungen für Unternehmen

Erstens: Passen Sie Ihre Logistik an die Region an. Ein Unternehmen, das den DACH-Markt bedient, sollte Schlesien oder Niederschlesien priorisieren, während E-Commerce, der auf das Baltikum und Skandinavien abzielt, Pommern oder Zentralpolen in Betracht ziehen sollte. Jagen Sie nicht nur der niedrigsten Miete hinterher. Zweitens: Machen Sie Ihre Auswahl zukunftssicher. Die Nachfrage nach nachhaltigen, BREEAM-zertifizierten Gebäuden und für Automatisierung bereiten Einrichtungen schießt in die Höhe. In der Praxis ist ein Gebäude mit einem starken ESG-Profil nicht nur gute PR; es mindert regulatorische Risiken und spricht erstklassige Talente an. Drittens: Handeln Sie entschlossen. Die Leerstandsquoten in Premium-Lagen bleiben knapp, oft unter 6 %, und die besten Einheiten werden schnell vergeben. Der Markt entwickelt sich rasant weiter, wobei Entwickler sich nun auf mehrstöckige Lagerhäuser und städtische Last-Mile-Logistikzentren konzentrieren. Für einen tieferen Einblick in regionale Besonderheiten finden Sie unsere Analysen im Blog.

Polen hat seine Rolle als strategisches, langfristiges Logistikdrehkreuz gefestigt. Unternehmen, die ihre betrieblichen Anforderungen strategisch mit dem richtigen Standort und modernen Gebäudespezifikationen in Einklang bringen, werden am besten positioniert sein, um von diesem dynamischen Markt in den kommenden Jahren zu profitieren.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was sind die Hauptvorteile der Ansiedlung eines Lagers in Polen?

Die zentraleuropäische Lage Polens ist ein großer Vorteil – Sie können wichtige Märkte wie Deutschland, Tschechien und die baltischen Staaten innerhalb einer Tagesfahrt erreichen. Die Arbeitskosten sind im Vergleich zu Westeuropa immer noch wettbewerbsfähig, und es gibt einen wachsenden Pool qualifizierter Arbeitskräfte. Die Infrastruktur ist solide, mit vielen bereits gebauten modernen Logistikparks. So finden Sie beispielsweise ein modernes Lager in einem wichtigen Zentrum wie Posen oder Breslau zu einem Mietpreis, der oft 30-40 % niedriger ist als in Deutschland. Es ist eine praktische, kosteneffektive Basis, um die EU zu bedienen.

Welche Stadt in Polen ist am besten für Logistik und Lagerhaltung geeignet?

Für Logistik und Lagerhaltung in Polen ist die erste Wahl in der Regel Zentralpolen, insbesondere die Region Łódź und Umgebung. Es liegt genau im geografischen Herzen des Landes und bietet den besten Zugang zu allen wichtigen Märkten. Warschau ist wichtig für die nationale und osteuropäische Distribution, während Posen starke Verbindungen nach Westeuropa bietet. Aber wenn Sie einen Hub benötigen, um das ganze Land zu bedienen, ist die Region Łódź unschlagbar – hier finden Sie massive verfügbare Fläche und große Mieter wie Amazon. Beginnen Sie Ihre Suche im sogenannten „Łódź-Dreieck“ zwischen Łódź, Warschau und Posen.

Was kostet die Anmietung von Industriefläche in Polen durchschnittlich?

Die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung moderner Industriefläche in Polen hängen stark von der Stadt und der Lage ab. In großen Logistikzentren wie Warschau oder Posen können die Premium-Lagermieten bei etwa €4,50 bis €6,00 pro Quadratmeter und Monat liegen. In regionalen Städten kann es günstiger sein, manchmal ab €3,00. Dies sind nur die Grundmieten, denken Sie also daran, zusätzlich 20-30 % für Betriebskosten und Steuern einzuplanen. Ihr bester Schritt ist, einige lokale Gewerbeimmobilienmakler zu kontaktieren – sie haben die aktuellsten, spezifischen Preise für die genaue Gegend und den gewünschten Flächentyp.

Gibt es staatliche Anreize für den Bau von Lagerhallen in Polen?

Ja, es gibt gute Anreize, hauptsächlich innerhalb der polnischen Sonderwirtschaftszonen (SWZ). Wenn Sie ein Lager in einer SWZ bauen, können Sie eine Befreiung von der Körperschaftsteuer (CIT) erhalten. Diese kann bis zu 55 % Ihrer Investitionskosten abdecken, oder sogar 65 % für große Projekte in mittelgroßen Städten. Beispielsweise könnte eine Investition von 10 Millionen Euro zu Steuerersparnissen von über 5 Millionen Euro führen. Der Schlüssel ist die Erteilung einer Genehmigung durch die SWZ-Behörde. Ihr erster Schritt sollte daher sein, die Zonenkarten zu prüfen und sich direkt mit ihnen in Verbindung zu setzen, um zu sehen, ob Ihr Projekt förderfähig ist.

Wie reagiert der polnische Lagermarkt auf das Wachstum des E-Commerce?

Der polnische Lagermarkt passt sich direkt an das E-Commerce-Wachstum an, indem er den Fokus auf Last-Mile-Logistik verlagert. Entwickler bauen mehr kleinere, städtische Lagerhäuser und Logistik-Hubs, um schnellere Lieferungen zu ermöglichen. In Warschau und anderen Großstädten sehen wir beispielsweise einen Anstieg von Projekten für Einheiten unter 10.000 m², die näher an Wohngebieten liegen. Wenn Sie nach Fläche suchen, priorisieren Sie diese stadtrandnahen Standorte für einen schnelleren Kundenzugang, da die klassischen großflächigen Industriegebiete am Stadtrand nun durch dieses dichte Netzwerk kleinerer Einrichtungen ergänzt werden.